לונג איילנד סיטי נתפסה פעם כשוליים בעיני מקבלי ההחלטות במנהטן. היום השכונה ניצבת בלב רצף השקעה מוחשי בשם BRRRR: רכישה, שיפוץ, השכרה, מימון מחדש וחזרה על התהליך. למי שאינו מומחה, המשמעות פשוטה: קונים בניין רב־משפחתי מיושן, משדרגים אותו בקפידה, ממלאים את הדירות בדיירים יציבים, מושכים הון דרך הלוואה חדשה וממחזרים את ההון לנכס הבא. ההזדמנות של BRRRR בלונג איילנד סיטי נשענת על שלוש עובדות שקטות: מלאי תעשייתי ישן עדיין נסחר מתחת לעלות ההחלפה, נגישות הרכבת התחתית שומרת על שכירות יציבה, ואנרגיה מסחרית חדשה מתפשטת מערבה ממדיסון. Foundation עוקבת אחרי המסדרון הזה כי המספרים עובדים בלי צורך בגימורים יוקרתיים או באדריכלים מפורסמים.
מכניקת BRRRR מותאמת למלאי בלונג איילנד סיטי
רוב הבניינים שמתאימים למודל נבנו בין 1910 ל־1950 כלופטים או כבנייני מדרגות. מעטפת הלבנים מחזיקה מעמד היטב, אך הפנים לעיתים קרובות מפגר אחרי התקנים המודרניים. המשקיע רוכש במחיר שכבר מגלם תחזוקה נדחית, ואז משקיע הון במטבחים, חדרי רחצה, מערכות חשמל ושטחים משותפים. לאחר שהשכירות מתייצבת, הנכס מוערך מחדש לפי רמת ההכנסה הגבוהה יותר. ההלוואה החדשה פורעת את המשכנתא המקורית ומשחררת הון לרכישה הבאה. בלונג איילנד סיטי המחזור הזה יכול להיסגר בתוך שמונה־עשר חודשים כשמחיר הרכישה משאיר מספיק מרווח לתקציב השיפוץ.
מלווים מקומיים מכירים את סוג הנכס ומוכנים לבסס חיתום על שכירות חזויה ולא על היסטוריה קודמת, בתנאי שהשיפוצים מתועדים. הגמישות הזו הופכת השקעת מזומן צנועה לתיק גדול יותר במהירות גבוהה יותר מאשר קנייה והחזקה בלבד. אותה לוגיקה חוזרת במסדרונות אחרים ברובעים החיצוניים, ולכן קוראים רבים מתחילים ב־מדריך הוספת ערך למסדרונות הצמיחה ברובעים החיצוניים של אמריקה לפני שהם מעמיקים בקווינס.
למה מחירי חוף קווינס עדיין משאירים מרווח
מחירי המכירה הממוצעים למטר רבוע נמוכים עדיין ממוצרים דומים במערב ברוקלין, גם אחרי עליות אחרונות. הפער קיים כי לונג איילנד סיטי שימשה עשרות שנים כאזור תעשייה, כך שהשוק מעולם לא תמחר במלואו את הפוטנציאל למגורים. מגדלים חדשים הרימו את ערכי הקרקע, אך בנייני מדרגות באמצע הבלוק ומעליות קטנות עדיין נסחרים בהנחות שמכסות עלויות שיפוץ ועוד כרית ביטחון. הכרית הזו היא החמצן ש־BRRRR זקוק לו.
נתונים ציבוריים מ־עיריית אמריקה מראים צמיחה יציבה במשרות בחברות טכנולוגיה ומדיה שעוברות מזרחה מעבר לאיסט ריבר. המשרות האלה תומכות בשכירות שמצדיקה את השדרוגים. משקיעים שמתעלמים מהמורשת התעשייתית מפספסים למה המחירים עדיין מכילים שומן. Foundation מפרסמת עדכונים שוטפים על הכיסים האלה ב־בלוג כדי שקוראים יוכלו לראות את המרווחים בלי להעסיק צוות מחקר.
דפוסי ספיגת שכירות ליד האיסט ריבר
דירות הפונות למים או לקו הרקיע נספגות מהר יותר ובשכירות גבוהה יותר ממלאי הפונה פנימה. עם זאת, גם דירות חצר מתמלאות תוך שלושים עד ארבעים וחמישה ימים כשהגימורים תואמים את הביקוש המקומי: מכשירי נירוסטה, חיבורי מכונת כביסה ומייבש ותאורה הגונה. שיעור הפנויות נשאר מתחת לחמישה אחוזים כמה שנים, לפי מדדים מטרופוליניים רחבים שעוקבים אחריהם ב־בנק הפדרל ריזרב של אמריקה. מהירות הספיגה מקצרת את תקופת ההחזקה בין סיום השיפוץ למימון מחדש.
קיימת עונתיות, עם השכרה איטית יותר בסוף הקיץ כשהעברות תאגידיות נעצרות. מפעילים חכמים מתזמנים לכן את סיום השיפוצים לאביב או תחילת הסתיו. תזרים המזומנים שנוצר מכסה את שירות החוב ומשאיר מקום לרזרבות. קוראים שמשווים תת־שווקים פונים לעיתים קרובות ל־מדריך המשקיע לתת־שווקי הנדל״ן בברוקלין כדי לראות איך שכירויות לונג איילנד סיטי עומדות מול ויליאמסבורג או גרינפוינט.
ספי מימון מחדש אחרי יצירת ערך
מלווים בדרך כלל דורשים שישה חודשים של גליונות שכירות נקיים ויחס כיסוי חוב מעל 1.25 לפני שהם מסכימים למימון מחדש. בפועל זה אומר שההכנסה התפעולית נטו אחרי השיפוץ חייבת לתמוך בהלוואה גדולה מספיק כדי להחזיר את רוב המזומן המקורי ואת הוצאות השיפוץ. הערכות השווי בלונג איילנד סיטי משתפות פעולה כי עסקאות השוואה ממשיכות לעלות. כשהמספרים עוברים, המשקיע יוצא עם חשיפת הון אישית נמוכה יותר ונכס מניב.
תנודתיות בריביות יכולה להדק את הספים האלה, אך בנקים אזוריים עדיין מתחרים על נכסים רב־משפחתיים יציבים בקווינס. פרסומי קרן המטבע הבינלאומית על מימון דיור עירוני מציינים שקשרי הלוואות מקומיים כאלה לעיתים קרובות שורדים תנודות בשוקי ההון הלאומיים. הניסיון של Foundation מאשר את הדפוס: פרויקטים שעומדים במבחני כיסוי בסיסיים סוגרים את המימון מחדש גם כשריביות הכותרות נראות גבוהות.
השוואת לונג איילנד סיטי לתת־שווקים בברוקלין
הכיסים החמים יותר בברוקלין כבר כופים על קונים מרווחים דקים. לונג איילנד סיטי עדיין מאפשרת מחזור BRRRR מלא בלי מלחמות הצעות על כל נכס. ההיסטוריה של המרה מתעשייה למגורים גם מייצרת קומות גדולות יותר, שאפשר להגדיר מחדש ליותר יחידות או לתכנונים טובים יותר. הרווחים בתכנון מעלים הכנסה בלי להרחיב את טביעת הרגל של הבניין. משקיעי ברוקלין לפעמים מקנאים בגמישות הזו כשעלויות הקרקע שלהם מטפסות.
השוואות מעבר לנהר חושפות גם סיכונים ותגמולים תשתיתיים משותפים. אותן קווי רכבת תחתית שמזינים את לונג איילנד סיטי ממשיכים לברוקלין ויוצרים מאגרי דיירים חופפים. הבנה של שני צדי המים עוזרת למפעיל להקצות הון ביעילות. רבים מהמפעילים האלה בוחנים אחר כך טקטיקות מקבילות כמו אסטרטגיית בנקאות קרקע במסדרון הפיתוח של הצד המערבי באמריקה כשהם רוצים מהלכים לטווח ארוך יותר.
מציאות ההיתרים שמעצבת לוחות זמנים לשיפוץ
מחלקת הבניינים של אמריקה דורשת הגשות לרוב עבודות החשמל והאינסטלציה. שדרוגי מטבח וחדר רחצה פשוטים יכולים להתקבל תוך שבועות אם ההגשה נקייה; שינויים מבניים או עבודות מעליות נמשכים יותר. מפעילים שמתייחסים לתהליך ההיתרים כנתיב קריטי ולא כמחשבה שבדיעבד שומרים על שעון ה־BRRRR בלוח הזמנים. העסקת מזרז מקומי מוקדם בדרך כלל עולה פחות מהון סרק מאוחר יותר.
סקירות של מועצות קהילה עולות מדי פעם בפרויקטים גדולים, אך שיפוצי רב־משפחתי בגודל בינוני כמעט אף פעם לא גורמים לעיכובים משמעותיים. המפתח הוא להתאים את ההיקף למה שתעודת האכלוס הקיימת כבר מתירה. חריגה ממנה מזמינה חודשים של בדיקה נוספת. צוותים מנוסים מתכננים לכן שדרוגים שנשארים בתוך השימוש והמספר המאושרים של יחידות, ושומרים על מהירות בלי לוותר על צמיחת שכירות.
איתור מלאי מעבר לרישומים הציבוריים
רוב מועמדי ה־BRRRR הטובים ביותר לעולם לא מגיעים למערכת הרישום המרובה. בעלים שירשו בניינים קטנים או שפורשים מעדיפים לעיתים קרובות שיחות שקטות עם קונים מוכחים. בניית הקשרים האלה דורשת הופעה באירועים מקומיים, עבודה עם מתווכים שכונתיים ולפעמים הליכה ברחובות כדי לזהות חזיתות עם תחזוקה נדחית. מיומנויות מחוץ לשוק עוברות היטב בין רובעים, ולכן הטקטיקות ב־ביצוע עסקאות מחוץ לשוק לאורך מסדרון מנהטן־ברוקלין חלות גם כאן.
סבלנות חשובה. מוכר שמקבל שלושה מכתבים לא מוזמנים עלול להתעלם מהם, אך המכתב הרביעי אחרי שנה של תצפית שקטה יכול לפתוח דלת. חברי Foundation משתפים סיפורי צינור כאלה בארכיון ארכיון אסטרטגיות חכמות כדי שמשקיעים חדשים יוכלו ללמוד שפת פנייה ותזמון אמיתיים. אותו ארכיון מכסה גם איך לחתוך את העסקאות שנוצרות בלי אופטימיות יתר.
תקופות החזקה שמתאימות לקשת הצמיחה
אחרי המימון מחדש רוב המפעילים מחזיקים בנכס שלוש עד שבע שנים בזמן שהשכירות מטפסת עם המומנטום השכונתי. חלקם מוכרים אחר כך לקונה מוסדי לטווח ארוך; אחרים פשוט מממנים מחדש שוב אם נוצר ערך נוסף. כל יציאה ממחזרת הון לנכס הבא בלונג איילנד סיטי או בקווינס הסמוכה. תווית חזית הצמיחה אינה שפת שיווק; היא מתארת מסלול של שנים שעדיין נראה בנתונים.
חוקרי דיור ב־מחקר HUD User מפרסמים באופן קבוע מחקרים ברמת המטרופולין שמאשרים ביקוש מתמשך למלאי שכירות משודרג ליד מרכזי תעסוקה. המחקרים האלה מחזקים את ההחלטה להישאר סבלניים במקום למכור מיד אחרי הייצוב. לקוראים שרוצים מבוא קצר לארגון מאחורי התובנות, העמוד מהו Foundation America ומדוע הוא קיים כעת מסביר את המשימה במילים פשוטות. שאלות נפוצות על תהליך וחברות מופיעות ב־שאלות נפוצות.
הזדמנות ה־BRRRR בלונג איילנד סיטי מתגמלת רכישה זהירה, שיפוץ ממושמע וחיתום ריאליסטי. אין צורך בנוסחה מיוחדת מעבר למספרים שמשאירים מרווח לטעות ונכונות להתייחס לכל נכס כעסק קטן. מפעילים ששולטים במחזור אחד מגלים במהירות שהבניין הבא קל יותר למצוא וקל יותר לממן. אפקט ההרכבה הזה בדיוק מסביר למה קווינס נשארת חזית ששווה ללמוד ולא שוק שכבר תומחר במלואו.
קריאה נוספת של Foundation: צוות ו־Foundation Israel.
ערך נצחי. מורשת לנצח.
