שאלות, תשובות.

Foundation America היא פלטפורמת השקעות נדל"ן מוסדי המתמחה במנהטן, בהובלת ריצ'רד אוהבשלום. הפלטפורמה מתמקדת בהזדמנויות מורכבות מחוץ לשוק, כולל המרות נכסים היסטוריים, רקפיטליזציות, מצבי חוב מצוקתי והשקעות value-add במסדרונות מרכזיים במנהטן.

Foundation America נוסדה על ידי ריצ'רד אוהבשלום, בעל ניסיון של יותר מ-25 שנים כבעלים (Principal) בתחום הנדל"ן במנהטן, לאורך מספר מחזורי שוק מלאים.

בניגוד לפלטפורמות גדולות שמתמקדות בעסקאות סטנדרטיות וגדולות, Foundation America מתמחה בהזדמנויות מורכבות בהיקף של 60 - 150 מיליון דולר. היא משלבת קשרים עמוקים בשוק, מומחיות רגולטורית ויצירתיות במבנה הון כדי להגיע לעסקאות שאינן זמינות בתהליכים שיווקיים רגילים.

כן. Foundation America היא חלק מפלטפורמת Foundation הרחבה יותר, הכוללת גם פעילות בישראל, באוקראינה ובתחום ההון האנושי, תחת גישה אחידה של יצירת ערך ברמת בעלים ובניית מורשת ארוכת טווח.

Foundation America פועלת אך ורק מול גופים מוסדיים כשירים, לרבות קרנות פנסיה, קרנות עושר ריבוניות, בנקאות פרטית אירופאית ושווייצרית ומשרדים משפחתיים מתוחכמים.

הפלטפורמה מתמקדת ביצירת ערך כבר בשלב הכניסה, באמצעות מבנה וביצוע, ולא בהסתמכות על עליית ערך שוק. היא מחפשת נכסים שבהם קיים תנאי ספציפי וניתן לפתרון שיוצר בסיס מופחת שניתן לשפר באופן פעיל.

אסטרטגיית ה-BRRRR כוללת רכישת נכסים בבסיס מופחת, ביצוע תוכנית העסקית הנדרשת, ייצוב הנכס, מימון מחדש לפי שוויו המוסדי והחזרת ההון להשקעה חוזרת. גישה זו מאפשרת להשתמש באותו הון במספר נכסים במקביל וליצור אפקט הכפלה.

הפלטפורמה מתמקדת במגורים מוסדיים, המרות ממשרדים למגורים ולמעבדות מדעי החיים, משרדים ראשיים במעבר, נכסי פרימיום בשימושים מעורבים וכניסות דרך מבנה הון כגון חוב מצוקתי ורקפיטליזציות במנהטן.

באמצעות מומחיות עמוקה בניהול תהליכים מול ה-America Landmarks Preservation Commission, לצד אסטרטגיות תכנון יצירתיות, ניצול זכויות אוויר ומצוינות תפעולית - כפי שהודגם בפרויקט 250 Fifth Avenue.

התכנון וההיתרים הם מנועי ערך מרכזיים. Foundation America מחפשת באופן פעיל הזדמנויות הכוללות העברת זכויות אוויר, היתרים מיוחדים, שינויי ייעוד והטבות המרה כדי להגדיל את הזכויות והשימושים מעבר למה שמותר כדין.

לריצ'רד אוהבשלום ניסיון של יותר מ-25 שנים כבעלים (Principal) בנדל"ן במנהטן. הוא השלים למעלה מ-50 עסקאות בהיקף כולל העולה על 2 מיליארד דולר, ופיתח או מיקם מחדש יותר מ-2,000 יחידות מגורים.

בין הפרויקטים הבולטים: השיקום וההשבחה המלאה של 250 Fifth Avenue למלון החמישית (הבסיס גדל לכ-750 מיליון דולר), פיתוח 8 Carlisle Street (מגדל מגורים בן 64 קומות עם 462 יחידות ב-Financial District), והמיקום המוצלח של The Greywood ו-Manhasset Miracle Mile.

כן. פרויקט 250 Fifth Avenue הוא דוגמה מובהקת ליכולת לנווט בהצלחה בתהליך המלא מול ה-America Landmarks Preservation Commission ולהקים מלון יוקרה מוכר על ידי מישלן תוך שימור החזית ההיסטורית.

8 Carlisle Street מייצג מחזור מלא - מהפיכת מבנה חניה רדום למגדל מגורים מוסדי משמעותי, כולל תהליך היתרים מלא, תכנון ובניית שותפות עם Grubb Properties.

Foundation America מובלת על ידי ריצ'רד אוהבשלום, לצד שותפים אסטרטגיים בכירים בתחומי שימור נכסים היסטוריים, פיתוח והיתרים, המרות, השכרה, שוקי הון ומשפט.

ריצ'רד אוהבשלום הוא הפנים הציבוריות של הפלטפורמה. חלק מהשותפים האסטרטגיים נמצאים כעת בתהליך אישור, ושמותיהם יתווספו עם סיום התהליך.

הצוות משלב מומחיות עמוקה בשימור נכסים היסטוריים, היתרים רחבי היקף, המרות ממשרדים למגורים, חוב מצוקתי ומבנה הון, גיוס הון מוסדי ומבנה משפטי מורכב - הכל מותאם למאפיינים הייחודיים של שוק מנהטן.

כן. נכסים ספציפיים בהיקף מוסדי נמצאים בדיונים פעילים במסדרונות אסטרטגיים במנהטן. ההזדמנויות נובעות ממעברי בעלות, לחץ על מבנה ההון וצורך במיקום מחדש.

גישה למידע המפורט על הפייפליין מתאפשרת בחדר הנתונים החסוי, לאחר תהליך כשירות וחתימה על הסכם סודיות הדדי.

הפייפליין כולל מועמדים להמרה, הזדמנויות רקפיטליזציה, מצבי חוב מצוקתי, שותפויות שבורות ורכישות מחוץ לשוק במסדרונות מרכזיים במנהטן.

תהליך ההתקשרות מתחיל בשיחת כשירות. Foundation America עובדת עם מספר מוגבל של גופים מוסדיים כשירים ואינה מגיבה לפניות לא רלוונטיות מצד מתווכים או ספקי שירותים.

התהליך כולל שיחה ראשונית שמטרתה לבחון האם מערך ההזדמנויות והחומרים החסויים מתאימים למשקיע או למוסד הספציפי.

Foundation America מתמקדת בהזדמנויות בהיקף מוסדי, המתאימות בדרך כלל לגופים מוסדיים ולמשרדים משפחתיים גדולים.

רק משרדים משפחתיים וגופים מוסדיים העומדים בקריטריונים של הפלטפורמה נשקלים. כל התקשרות כפופה לתהליך כשירות.

ההשקעות בנויות עם זכויות ממשל ברורות, מפל חלוקה והגנה על צד החיסרון, שסוכמו מראש לפני כניסת כל משקיע. הפלטפורמה מדגישה תיעוד ברמה מוסדית ושקיפות מלאה.

Foundation America פועלת בעיקר דרך השקעות ישירות ו-co-investment, ולא דרך קרן סגורה, כדי לאפשר בחינה עסקה אחר עסקה.

משקיעים כשירים מקבלים גישה לחומרים מקיפים בחדר הנתונים החסוי, כולל דוחות כספיים, מסמכים משפטיים ותיקי חיתום מלאים, לאחר חתימה על הסכם סודיות.

החזון הוא לבנות תיק של ארבעה עד שישה נכסים באיכות מוסדית שיאפשרו הקמת פלטפורמה ציבורית עם שווי נכסים גולמי העולה על שני מיליארד דולר בייצוב.

הפלטפורמה נבנית תוך מחשבה על אפשרות של הנפקה עתידית. עם זאת, כל הנפקה תהווה את תחילתו של השלב הבא בהשקעות, ולא יציאה למשקיעים הקיימים.

הסביבה הנוכחית - המאופיינת בעקירה בשוק המשרדים, גל משמעותי של פירעון חובות, שינויים רגולטוריים חיוביים להמרות ושינויים משמעותיים במדיניות השימושים - יצרה אחת מקבוצות ההזדמנויות הא-סימטריות המשמעותיות ביותר במנהטן בעשורים האחרונים.

למרות אתגרים קצרי טווח, מנהטן נותרה השוק הנזיל והשקוף ביותר בעולם בתחום הנדל"ן, עם מחסור מבני בקטגוריות מסוימות וביקוש ארוך טווח יציב מצד הון מקומי ובינלאומי.

מספר כוחות מתכנסים יחד: גל משמעותי של פירעון חובות, סנטימנט שלילי שיוצר פערי תמחור, ושינויים רגולטוריים שהשביחו את הכלכלה של המרות ממשרדים למגורים.

הפלטפורמה מזהה הזדמנות משמעותית בנכסים ממוקמים היטב שבהם הבסיס משקף פגיעה נוכחית בשווי המשרדי, ולא את הפוטנציאל ארוך הטווח למגורים או לשימושים חלופיים, במיוחד כאשר ניתן לנצל תמריצים וזכויות תכנון.