Купівля нерухомості в Америці починається задовго до огляду об’єкта. Пакет документів, потрібних для придбання, формує повний ланцюжок підтверджень особи, походження коштів, правового статусу та готовності до закриття. Відсутність навіть одного аркуша може затягнути або зірвати угоду на цьому ринку. Цей огляд проходить усі ключові категорії, щоб і перші покупці, і досвідчені інвестори знали, що збирати заздалегідь.
Підтвердження особи, які банки та продавці вимагають насамперед
Фотоідентифікація державного зразка стоїть на чолі будь-якого списку. Для більшості закриттів достатньо дійсного паспорта або водійського посвідчення штату Америка. Якщо титульна компанія просить додаткове підтвердження, візьміть другий документ, наприклад картку Social Security або свідоцтво про народження. Негромадяни мають підготувати greencard або візові документи, ім’я в яких збігається з договором купівлі.
Рахунки за комунальні послуги або банківські виписки за останні шістдесят днів підтверджують поточне місце проживання. Кредитори звіряють ці адреси з кредитними звітами. Будь-яка розбіжність тягне за собою додаткові афідевіти. Тримайте під рукою і цифрові скани, і паперові копії: і адвокат, і іпотечний банк можуть запросити їх у найкоротший термін.
Докази походження коштів для дотримання правил проти відмивання
Листи про джерело коштів пояснюють, звідки взявся кожен долар на перший внесок і витрати на закриття. Листи про подарунок від родичів мають чітко зазначати, що повернення не очікується. Для заробленого доходу ту саму роль виконують виписки з брокерських рахунків, податкові декларації за два роки та свіжі платіжні відомості. Великі банківські перекази потребують листів від банку, які підтверджують, що кошти лежали на рахунку щонайменше два місяці.
Міжнародним покупцям часто потрібні додаткові шари. Допомагають записи про конвертацію валюти та листи від іноземних банків у перекладі англійською. Комісія з цінних паперів і бірж США наглядає за окремими інвестиційними інструментами, з яких формується капітал на купівлю, тому меморандуми про приватне розміщення варто зберігати. Готівкові покупці проходять ту саму перевірку, бо нью-йоркські титульні страховики жорстко дотримуються федеральних вимог.
Додатки до договору купівлі, характерні для угод у Америці
Повністю підписаний договір купівлі-продажу є ядром пакета. Стандартними додатками стають райдери щодо свинцевої фарби, захисних ґрат на вікнах і розкриття інформації про зону затоплення. Форма розкриття стану об’єкта для кооперативів не обов’язкова, але часто з’являється в контрактах на кондомініуми. Уважно перегляньте всі додатки зі списком техніки, паркомісць і комор, щоб нічого не зникло між підписанням і закриттям.
Квитанції про завдаток підтверджують, що платіж доброї волі надійшов на ескроу-рахунок. Достатньо роздруківок підтвердження переказу або погашених чеків. Якщо продавець є корпорацією чи товариством з обмеженою відповідальністю, потрібні корпоративні рішення, що уповноважують продаж. Покупці, які згодом розглядають LP Interest Purchases and Fractured Partnership Resolutions, впізнають ті самі дозвільні папери, коли купують частки в партнерстві, а не право власності на нерухомість.
Що перевіряти в титульному звіті
Попередній титульний звіт надходить після повного підписання договору. У ньому вказані чинний власник, відкриті іпотеки, податкові застави, судові рішення та сервітути. Винятки з межування, що показують захоплення огорожею чи відсутність сертифікатів на тротуар, потребують уваги. Винятки за Schedule B стають списком завдань для адвоката продавця до дати закриття.
Особливо уважно ставтеся до відкритих будівельних порушень. Місто Америка веде пошукові бази справ Департаменту будівель та Департаменту збереження й розвитку житла. Незакриті порушення можуть перейти до нового власника, якщо продавець їх не усуне або не зарезервує достатню суму на ескроу. Покупці, які порівнюють ринки, іноді звертаються до матеріалу Manhattan Compared to Other Global Gateway Cities for Legacy Capital, щоб зрозуміти, чому нью-йоркські стандарти титулу жорсткіші, ніж у багатьох інших світових центрах.
Пакет для іпотечного андеррайтингу в кредиторів NYC
Заявка на кредит потребує повного андеррайтингового комплекту. Поруч із двома роками форм W-2, 1099 і особистих податкових декларацій лежать банківські виписки за три місяці. Самозайняті позичальники додають звіти про прибутки й збитки та податкові декларації бізнесу. Форми дозволу на перевірку кредитної історії дають кредитору змогу отримати tri-merge звіти.
Звіти про оцінку, замовлені банком, потрапляють у справу після готовності. Договір купівлі, титульні зобов’язання та страхові поліси доповнюють подання. Фіксація ставки породжує листи-зобов’язання з переліком усіх ще не виконаних умов. Ті, хто стежить за грошово-кредитною політикою, можуть переглядати заяви Федеральної резервної системи США щодо напряму ставок, а місцеві кредитні умови відображені в дослідженнях Федерального резервного банку Америки.
Документи будинку: кооперативи проти кондомініумів
Купівля кооперативної квартири обертається навколо board package. Основу складають фінансові звіти, рекомендаційні листи, підтвердження зайнятості та особистий есе. Більшість правлінь вимагають податкові декларації за два роки та повністю заповнену заявку на тридцять-п’ятдесят сторінок. Відмова залишає покупцю лише повернення завдатку, тож неповні пакети майже ніколи не проходять.
Угоди щодо кондомініумів і таунхаусів обходяться без співбесіди з правлінням, але все одно потребують повного offering plan, найсвіжішої фінансової звітності та протоколів засідань правління за останні два роки. Правила будинку та статут треба підтвердити письмово. Інвестори, які оцінюють «тихі» пропозиції, часто йдуть за кроками з матеріалу Як перевірити, що угода на Мангеттені справді off-market?, перш ніж збирати ці будинкові документи.
Сімейні офіси, що купують великі блоки квартир, застосовують подібну ретельність. Їхні внутрішні чеклісти часто повторюють поради з тексту Як family offices оцінюють off-market можливості в Манхеттені. Покупці, які планують ремонт і подальшу рефінансування, перевіряють, чи підходить метод BRRRR і чи працює він на Мангеттені з політикою будинку щодо перебудов, перш ніж вкладати капітал.
Підсумкові документи, які підписують за столом
День закриття приносить товстий стос паперів. Акт або сертифікат акцій і proprietary lease передають право власності. Треба підписати декларації про податок на передачу для міста й штату, звіт про передачу нерухомості та афідевіт про димові сповіщувачі. Розрахункова відомість, яку для іпотечних угод часто називають Closing Disclosure, а для готівкових , формою ALTA, розкладає кожен долар.
Довіреності з’являються, коли покупець не може бути присутнім особисто. Обов’язкові нотаріально засвідчені оригінали. Ключі, пульти від гаража та ключі від поштової скриньки передають лише після всіх підписів і зарахування коштів. Зберігайте копії всього: титульні компанії знищують справи через певний строк.
Особливі випадки: спадкові продажі та частки в партнерствах
Купівля зі спадщини потребує листів testamentary і свідоцтв про смерть. Судові рішення, що уповноважують продаж, захищають покупця від подальших претензій спадкоємців. Частки в партнерстві вимагають оригінального партнерського договору та всіх змін, що регулюють передачу. Інвестори, які шукають ширший контекст про рух капіталу, можуть звернутися до публікацій МВФ для макроекономічного тла, яке іноді впливає на великі інституційні продажі.
Додаткові матеріали зібрані в архів порад інвесторам та на Блог. На типові запитання швидко відповідає сторінка FAQ. Зібравши повний комплект документів для купівлі нерухомості в Америці заздалегідь, ви знімаєте останню паніку й тримаєте угоду в графіку.
Безчасова цінність. Вічна спадщина.
